摘要：
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来源：地产K线
化解房企债务风险是房地产市场止跌回稳的关键一环。据统计，行业目前已有60多家房企出现债务违约。大多数房企处置境内债都是将偿债时间延后，以时间换空间，等待市场复苏。
而实际情况是，行业整体销售在持续下行。融资端来看，除保交楼资金外，几乎没有新增融资。
大多数房企第一次应对境内公开债风险都选择了展期，但在目前的市场环境下，房企依然没有足够的资金来应对高额债务。预计到25年3月，包括富力、碧桂园等房企都将面临二展的兑付压力。
房企继续对债务做第二次、三次的简单展期，已失去了意义。频繁进行不可能做到兑付的展期，只会破坏主体信用和市场信心，影响公司稳定经营，损害债券、股权价值。
纵观房企的化债进程，融创始终表现积极且高效。境内方面，融创第一轮化债方式是整体展期，方案2022年底通过，160亿人民币的境内债加权平均展期3.51年，此后又按照调整后的安排在2023年兑付6.31亿元。境外方面，融创境外重组方案2023年11月生效，融创率先完成百亿美元的境外债整体重组，主要涉及债转股、票据置换等。
2024年6月，融创将本应在6、9月兑付的境内债本息，兑付时间延后到年底，为境内债的整体重组做准备。11月27日，融创正式公布了境内债整体重组方案。12月10日，融创公告称H6融地01、H0融创03两只债券已率先通过，另外8只债券还有两周投票时间，十只债券整体重组投票结果将于12月23日公布。
市场化化债，
行业首个系统性债务解决方案
融创境内公开债合计154亿，重组方案打出了“降债、转股、展期、降息”组合拳，针对不同的债权人群体，提供了包括现金要约收购、债转股票/股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四个选项，降债比例超过50%。
四个选项都可供债权人自由选择，化债方式也是市场化的手段，没有强制选项；这样低成本持有的债权人，可以在适当折损利益的情况下快速套现，而不愿接受降债的投资人可以选择留债长展期，同时留债这个选项还不设上限。
为进一步加磅重组方案的诚意，融创把此前配股融到的宝贵现金大部分都用在了折价回购债权上，同时还增加了现金支付安排，明年底前向每个持债账户兑付本金1%及对应资本化利息和全部未付利息，更创新提出了债转股票经济收益权的化债选项。
记者了解到，债转股票经济收益权也是债权人最关注的选项之一。融创股票是地产行业交易量最大的股票之一，今年以来，融创股价累计上涨超过90%。其中，12月9日召开的中共中央政治局会议，再次对房地产行业释放了积极信号，会议强调要稳住楼市股市，推动经济持续回升向好，当日港股房地产板块快速拉升，融创仍以14%涨幅领涨。
融创此次以“多手段化债+长展期”为核心目标的境内债重组方案，是真正系统、长期的解决方案，债务重组方案一旦通过，将给公司经营恢复留出空间。
从经营层面来看，截至2024年中期末，融创未售土储货值超过1.2万亿元，一、二线城市占比约70%，可售资源充足。
销售方面，今年融创上海外滩壹号院二期三开三罄，累计销售超215亿元，上海壹号院也首开日光，年底有望再次加推。保交楼方面，融创去年完成31万套交付，今年正在冲刺16万套，在完成今年的交付任务后，明年压力会有所释缓。
实现多方共赢，
发挥行业标杆示范作用
融创此次的境内债重组方案，是建立在经营恢复正常、获得可持续资本结构的逻辑之上，唯有快速恢复经营，才能最大化保护债权人、业主与供应商等多方利益。
重组方案所包含的四种多元化、务实性选项，实际上匹配了短期到中长期不同阶段的合理退出机制，既可迅速套现，也可伴随未来行业的恢复，分享股债上涨的红利，可谓最大程度满足了债权人的不同诉求，具有极强的行业借鉴意义。
债务问题的化解，也将重构可持续的资本结构，稳定公司可持续经营的能力，为融创逐步恢复自身的健康经营奠定基础。随着公司经营发展转入正循环，也将反作用到融创股价及充盈现金流，对未来更好的偿债形成多重保障。
12月9日，中共中央政治局召开会议，持续释放稳地产信号。会议提出稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。受此影响，港股房地产板块尾盘快速拉升。融创在其中表现尤为突出，单日涨幅高达14.68%，今年以来股价涨幅已经超过90%。依目前的趋势看，融创的境内债重组一旦成功，对公开债投资人来说将会有不错的收益率。
如果融创的境内债重组方案顺利落地，不仅能给公司经营恢复留出空间，从容解决好当下保交楼与资产盘活等问题，更有助于强化供应商、购房者信心，帮助公司恢复正常销售和造血能力。
一位行业分析师表示，融创此番拿出了一个兼顾多方利益、具有标杆示范的债务重组方案，能从根本上将企业主体引入良性发展循环。“一旦融创的方案通过，所有未完成境内债重组的房企大概率都会选择跟进。”
