目前，中国城镇化已进入高速增长期，我国规模城市总数达到世界首位，城镇人口数量已占据总人口数的60%。在取得了这些成绩的同时，当前城市发展中面临的问题却愈发突出，宏观经济与城市的发展问题联系也愈加紧密。城市债务增加，金融风险压力巨大，城市转型面临着严峻的挑战。

因此，在当前形势下，应当如何认识城市的发展规律？如何做好对城市居民的公共服务？如何提高城市资源的利用效率？如何增加就业和进行产业的空间布局？如何避免更严重的危机和风险的发生？这些一连串的问题都需要在借鉴国际经验的基础之上，结合中国城镇化的实际情况，寻找出解决的方法和答案。

于此背景之下，中国城市和小城镇改革发展中心设立《城市百问》栏目，利用我中心优质学术研究力量，试图解答城市发展、城市政策、城市规划等方面的种种问题，并将就城市发生的社会热点问题，提出我们的分析方法，供读者参考。

希望所有对此感兴趣的读者在本栏目下留言，提出有关城市的各类问题，以便我们及时解答交流。

编者

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总第二十期

本期作者：

李铁 中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家

最近几年，似乎是谈房地产色变，媒体的舆论轰炸和一些学者的观点，似乎认为中国的房地产发展到头了，以后的重点只能是实体经济。在一些地区出现了房地产过热的发展态势，这个判断我不反对，主要原因是地方政府的利益驱动导致了对房地产发展的过度依赖。问题不是出在房地产上，而是政府的高度热情助推了房地产的市场波动。还有些学者认为，或许是城镇化的问题提过了头，导致了房地产过热。我想说的是，城镇化的大趋势是没错的，如果看不清这一点，很可能即便中国经济将最好的一手牌拿在手里，仍会被打烂。

首先，城镇化利好并没有完全释放出来。如果我们看一下中国的城镇化发展进程，2018年常住人口城镇化率已经达到了59.58%，几乎等于60%，而预测的户籍人口城镇化率仅为43.4%。我们知道，一般来说，当人口处于流动性就业的状态，而且由于户籍制度的原因很难在就业地城镇有长期发展的预期，这些人的购房意愿就会受到影响。流动性的人口，包括了约2.3亿的农业转移人口和7300万的城镇间流动人口，加起来约3亿左右的人口，其中绝大部分在就业地城镇没有购买住房。在过去几十年，回家乡购买住房的占极少的比例，最近一两年有所上升。无论怎样，如果未来的政策因素能促使这部分长期流动的人口把非农就业和定居落户结合在一起，我想肯定会带动房地产市场的发展。

其次，我国的城镇化水平仍在稳定提高。从2000年到现在，我国的城镇化率平均每年提高一个百分点以上。即使经济增长速度放缓，GDP增长速度再下降一个百分点甚至更多，城镇化速度仍可维持在每年提高0.6-0.8个百分点，到2030年我国城镇化率仍可达到近70%，届时我国还将有1.6亿以上的新增城镇人口。从市民化过程中的增量和存量人口来看，涉及将近5亿人口的空间变迁，如果涉及到住房的供给，应该是什么样的情况？

再次，农村的存量住房也要更新和改造。农民的减少会增加城镇的住房供给。而与农业户籍人口相关的农村闲置的大量存量住房，由于建筑质量较低，平均寿命也就在25-30年，也需要通过村庄整治和乡村振兴的改造进行更新。毕竟未来还会有不到5亿的人口留在农村，他们没有进入到城镇居住和生活，但是他们要在农村生活，要进行美丽乡村建设，也会涉及到住房的建设和改造问题。

有学者特别热衷于谈实体经济，认为不该发展房地产，应该去重视实体经济。可是如果离开了房地产的发展，离开了城镇化的巨大载体，实体经济等于是无源之水、无本之木。试想，没有稳定的住房需求，会产生巨大的实体经济的需求吗？我记得上个世纪九十年代中期，我国的工业制成品严重过剩，可是随着房改带动的住房市场商品化，大量工业制成品库存在短短几年就被消化掉了。虽然那个时候城镇化政策从提出到落实，仍然有较大的差距，但是城镇居民的住房改善和对城郊区农民的占地补偿的“被城镇化”，毕竟带动了房地产市场的大发展，同时也带动了中国实体经济的扩张。

还有人认为，我们应该吸取美国和日本的房地产泡沫的教训。实际上我们看到的日本和美国出现房地产泡沫的时期，城市化已经基本到了饱和的阶段。而中国的城镇化水平距离饱和还有很远的距离，一是人口远远超过美日，中国城镇人口占比每提升10个百分点就会涉及到上亿人口，超过了日本的总人口，仅中国需要纳入城镇化的总人口就比美日人口的总和还要多上亿人。二是城镇化质量还有较大的提升空间，就是户籍人口城镇化率还不到50%，存量的农业转移人口和未来进城的农业转移人口的增量还存在着巨大的潜力。日本和韩国与中国类似，都在较短时间内经历了城镇化的高速增长，因此我们对日本、韩国在城市化高速增长期的经济增长速度与城镇化率进行研究，我们发现当日韩的城市化率在30%到60%的发展区间，其经济发展也处于高速增长阶段。而当城市化率超过60%以后，城镇化处于相对稳定的发展期，而经济增长速度也趋于放缓。所以在这个时期，城市化最大的带动作用就是实体经济对房地产的依赖。

往期回顾

第一期 什么是城镇化？

第二期 在中国为什么叫“城镇化”而不是叫“城市化”?

第三期 从大数据看人口流动：基于手机信令数据分析

第四期 中国的城市和国外城市的区别？

第五期 中国的城镇化一定要走特大城市的发展道路吗？

第六期 春运会形成向大城市的“反向流动”吗?

第七期 什么是都市圈？

第八期 国际上城市化是以发展特大城市为主要路径吗?

第九期 “微改造”能给城市带来什么？

第十期 如何理解城镇化与乡村振兴？

第十一期 城镇化是拉动经济增长的重要动力

第十二期 都市圈需要什么样的轨道交通？

第十三期 如何规划一个城市的人口规模?

第十四期 如何理解提高新型城镇化质量？

第十五期 中心城市如何引领城市群发展？

第十六期 房地产税到底要起什么作用？

本文来源：城市中国网

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