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2019年12月海南省第六届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省基本农田保护规定〉的决定》 2020年8月海南省自然资源和规划厅出台《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》 2020年8月13日海南省自然资源和规划厅、国家税务总局海南省税务局、海南省住房和城乡建设厅联合下发《海南省不动产登记一窗受理工作规则（试行）》 2020年9月18日《海南省自然资源和规划厅办公室印发关于农村不动产确权登记工作问答的通知》 民生问题无小事，为全方位多角度的反映民生，解民生之忧，谋民生之利，由三亚市人民政府办公室主办、FM104.6天涯之声承办的政务公开互动广播节目《政策e解读》，正在直播。 我是主持人雪娇,节目播出时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。今天《政策e解读》节目采访到的单位是三亚市自然资源和规划局。 海南省自然资源和规划厅日前出台了《关于农村不动产确权登记历史遗留问题处理意见的通知》，对农村不动产确权登记范围和基本工作原则、依法妥善处理宅基地取得相关问题等作出明确要求。《通知》一经发布，便引起社会广泛关注。未建房空的宅基地能否登记，“一户多宅”能否登记，宅基地超面积如何登记，我们又该如何保护农村妇女的宅基地权益等。为更好地回应社会关切，我们采访到三亚市自然资源和规划局确权登记局局长陈翰。请问农村不动产确权登记的范围包括哪些？ 同期声：包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，但不包括未建造房屋的宅基地。 “一户多宅”能否登记？ 同期声：农村宅基地实行“一户一宅”政策。村民一户占用两处以上宅基地且总面积超过175m²的，认定为一户多宅，总面积不超过175m²都不会认定为一户多宅。对村民“一户一宅”之外的宅基地，按以下原则处理：1.村民合法继承房屋所取得的宅基地，造成类似“一户多宅”的，予以确权登记。2.村民合法购买房屋取得的宅基地，以及经农村集体组织决定规划建设新村且在2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前已建设的房屋，但原有房屋包括祖屋未拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。3.符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员，其实际使用的宅基地合计没有超过分户后用地合计面积标准的，按照实际使用面积予以确权登记。 宅基地确权登记中的“户”又是如何认定？ 同期声：农村集体经济组织成员，符合下列条件之一的，可以独立作为“户”在本村中请宅基地确权登记：1.已婚或达到法定结婚年龄的。2.依法继承房屋及宅基地使用权的未成年。3.法律法规规定的其他情形。在实际认定中它的情形是比较多的，对以上情形之外，确需以“户”申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经乡镇人民政府审核后公示认定。 未建房空的宅基地能否登记？ 同期声：按照现在的房地一体登记的原则，现在农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及土地上房屋等建构物、构筑物，但不包括未建造房屋的宅基地。如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得条件的，可经村集体出具权属来源证明后，经乡镇人民政府审核，符合宅基地资格的，直接申请办理规划报建手续，待房子竣工后，才向不动产登记部门申请办理房地一体不动产登记。 宅基地超面积如何登记？ 同期声：超面积的话有三种情形才可以登记：1.就是他通过村民合法继承房屋所得的这种“一户多宅”，那它就可以进行登记。还有就是他合法购买房屋取得的宅基地，它本身是有（宅基地），但是后来他去购买的。但是必须是在2017年1月1日《海南省人民政府办公厅关于加强农村建设规划报建管理工作的通知》实施之前的房屋，原有的房屋没有拆除、腾退，造成“一户多宅”的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。第三，就是说符合分户建房规定但未分户的这种农村集体经济组织。就是说它面积是大的，但他实际上里面的人是符合分户条件，他实际使用宅基地的合计面积没有超过分户后用地的合计面积，这个面积的话也是可以按照实际的面积予以确权登记。就比如说两兄弟建了一个300m²，对于一户来说他的面积是超了，但是他都符合分户条件的就没有问题了。主要有三个时间节点：一个是1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前，就是建房占用宅基地，至今也没有扩大面积，但那个时候他的面积是很大的，但是他1982年之前建了，到现在也没扩大他的用地面积就按实际的使用现状的面积，予以确权登记。我们是尊重历史，国家和相关的省市都会出相关的规定。然后另外一个节点1982年2月13日到1999年9月24日，《海南经济特区土地管理条例》实施之前使用的宅基地，在175m²面积限额内给子确权。就是175m²基本上从1982年到1999年才出现了这个规定。超过面积限额部分在登记簿和不动产权证书记事栏内也会注明他超了多少面积，以后分户建房或者重新建设时，按照当地政府规定的面积标准，重新确权登记，就是把超出面积的那部分都注明好，将来确权什么的都按照新的规定来建；或者按照宅基地有偿使用等规定处理后以确权登记。还有就是1999年9月24日之后使用的宅基地，在175m²面积限额内给予确权。超过面积限额部分可按照宅基地有偿使用等规定处理后予以确权登记，否则超过部分不予确权登记。 如果是非本农村集体经济组织成员取得宅基地能不能登记？ 同期声：非本农村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地，并经本农民集体三分之二以上成员或村民代表同意，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋所占用宅基地使用权，予以确权登记。第二种情形是在1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或合法取得包括合法继承取得的房屋而占用的宅地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记；扩大使用宅地范围的，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。第三种情形是在1982年《村镇建房用地管理条例》实施之后，非本农村集体经济组织成员原有的宅基地或因合法取得(含合法继承取得)房屋而占用的宅基地，在175m²范围内确权登记。如用地面积超过175m²的，超过面积限额部分，可按照宅基地有偿使用等规定处理后，予以确权登记。第四种情形是原集体经济组织成员户口迁离本村后，未经批准，回村另外建设房屋或购买房屋所占用的宅基地，不予确权登记。第五种情形是1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》实施之后，城镇居民违反规定在农村购买或违法建造的房屋和宅基地，不予确权登记。第六种情形是非本农村集体经济组织成员在农村不动产确权登记发证时，其不动产登记簿和不动产权属证书的附记栏应注记“该权利人为非农村集体经济组织成员历史取得”。 农民集体经济组织成员之间转让、赠与宅基地上房屋如何确权登记？ 同期声：经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。按照2016年《国土的资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。 因为结婚户口转入本村的，离异之后是否还能享受本村宅基地权益？ 同期声：分为两个方面，一是农村妇女作为集体经济组织成员，享有平等的宅基地分配权，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。二是农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，但不得再主张原农村宅基地使用权。原则上只能享受一方面。 那就是如果她离婚之后，她的户口还在留在本村，她仍然享受本集体的待遇吗？ 同期声：这个要通过村委会来代表们进行讨论之后，再决定他是不是还享受这个资格。 就是这个跟她户口没关系是吗？ 同期声：严格来说跟她户口有关系。但是这个主要是看村集体是怎么认定她的资格权。实际上她的分配权就是她的资格，如果是你的本村集体组织认可，乡镇人民政府也批准了，那应该就没什么问题。 农民进城落户后其宅基地能不能确权登记？ 同期声：农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以以确权登记。 农民建房没有规划报建手续能否登记？ 同期声：分为两个方面。一是2008年1月1日《城乡规划法》实施之前使用宅基地建房的，办理不动产确权登记时可不审查是否符合规划。二是《城乡规划法》实施后使用宅基地建房的，符合当时实施的土地利用总体规划、村庄规划或“多规合一”总体规划之一的，可视为符合规划。以《城乡规划法》实施为时间节点。他有个时间节点就是《城乡规划法》以前是不会审查是否符合规划，就相当于是一个历史的情况，那《城乡规划法》实施之后，要严格按照《城乡规划法》相关要求来审查他的规划条件才能进行报建。 村民申请不动产登记应注意哪些问题？ 同期声：目前确权登记都是要求房地一体确权登记，就是说必须得是以建房为目的去申请宅基地，这个是必须得注意，不能说拿来申请的宅基地就我空放在原地方，那是不允许的。就是说，按照我们现在国家最新政策要求，要以建房为目的去申请宅基地。同时符合宅基地申请的资格权，这个最重要，也是要注意的地方。二是农村房地一体确权登记工作是不收取任何费用的，包括调查费、登记费等全部减免，由市政府全部承担。三是包括调查费、登记费等全部减免，由市政府全部承担。目前，三亚市在做这项工作，预计应该是到明年（2021年）9月、10月将要完成这项工作。所以希望政府的技术队伍进去（村里）的时候村民能积极配合开展相关工作。其他方面要注意是不要相信中介等，还有不是通过合法程序的机构、组织。有些村民容易上当受骗（的现象）也有发生的。所以要相信政府。 同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人，申请办理房地一体不动产登记的，该如何处理？ 同期声：应当区分不同情形进行处理:第一，属于新型农村社区或多(高)层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。第二，属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县(市)自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。第三，属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。 上半阶段，我们就《海南省自然资源和规划厅办公室印发关于农村不动产确权登记工作问答的通知》进行了解读，《通知》强调，妥善处理农村建房历史遗留问题。2017年1月1日前建设的房屋等建筑物、构筑物，凡是已核发了宅基地使用证或者土地来源合法，且建设时符合《通知》有关规定要求，用地在村庄或城镇建设用地范围内，由申请人提交《保证质量安全具结书》，可按使用现状办理房地一体的不动产确权登记；如所建房屋等建筑物、构筑物不符合《通知》有关要规定要求或者最新土地利用现状调查为非建设用地的，按程序完善相关规划调整或用地手续后，予以确权登记；2017年1月1日至《海南省村庄规划管理条例》实施前建设的房屋，按不超过3层、高度一般不超过12米内登记发证，超出部分在登记簿和权属证书附记栏中注明，或者按照有偿使用等规定处理后予以确权登记；房屋等建筑物、构筑物在城镇建设用地范围内的，执行所在城镇的规划或规划标准，符合要求的，予以确权登记发证。 2019年12月31日海南省第六届人民代表大会常务委员会第十六次会议于通过了《海南省人民代表大会常务委员会关于修改〈海南省基本农田保护规定〉的决定》，并由今年3月1日起施行。修改后的法规名称修改为《海南省永久基本农田保护规定》，删去原来法规的第十四条、第三十一条。并增加一条，作为第十七条：“禁止任何单位和个人占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”修改后的法规将有关条款中的“土地行政主管部门”修改为“自然资源主管部门”，“农业行政主管部门”修改为“农业农村主管部门”，“基本农田”修改为“永久基本农田”，“土地利用总体规划”修改为“国土空间规划”，“征用”修改为“征收”，“行政处分”修改为“处分”。 那什么是永久基本农田？我们接下来采访到的是三亚市自然资源和规划局调查和耕地保护科吴师若。 同期声：其实“永久基本农田”和“基本农田”就是同一个事物。但中央为了体现“基本农田”的重要性，就是为了高度重视“基本农田”和为了体现国家保护“基本农田”的坚定决心，因此2008年中共十七届三中全会上，在“基本”上前面承载了“永久”二字，就为了体现它的重要性。所以很多人就是以为“永久基本农田”可能就是从“基本农田”中挑选一部分比较优质的农田作为“永久基本农田”，其实不是这个概念。“永久基本农田”和“基本农田”就是同一件事。 《决定》出台之后，老百姓更关心的是，《决定》施行前，已在永久基本农田上种植林果的将会如何处理？ 同期声：结合当地的实际情况，在基本农田上种植林果还是会存在可能性的。国家现在很重视这个问题，现在都有下相关通知。目前调查结果来看，在耕地上种植非粮食作物是严格反对，任何人不能种植任何林果，必须得种植粮食、或者旱作物也行。基本农田不只是指的水田，它有一部分高质量的旱地也可以做为永久基本农田，也可以划定为永久基本农田的范围内。 目前，我省按照国家统一部署，在完成全省第三次国土调查的基础上，抓紧推进省级、市县级国土空间规划编制。2020年12月底前已经基本完成市县级国土空间规划编制，统筹划定永久基本农田保护红线，将第三次国土调查中实地调查为非耕地的地块调出永久基本农田，并按划定技术规程要求重新调整补划，全面优化全省永久基本农田布局。按照《自然资源部农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》规定，永久基本农田不得种植杨树、桉树、构树等林木，不得种植草坪、草皮等用于绿化装饰的植物，不得种植其他破坏耕作层的植物。已经种植的，由县级自然资源主管部门和农业农村主管部门根据农业生产现状和对耕作层的影响程度组织认定，能恢复粮食作物生产的，5年内恢复；确实不能恢复的，按照国家的统一部署，在永久基本农田核实整改工作中调出永久基本农田，并按要求补划。 2019年12月自然资源部、农业农村部印发《关于设施农业用地管理有关问题的通知》，规定指出“设施农业属于农业内部结构调整，可以使用一般耕地，不需要落实占补平衡。种植设施不破坏耕地耕作层的，可以使用永久基本农田，不需补划；破坏耕地耕作层，但由于位置关系难以避让永久基本农田的，允许使用永久基本农田但必须补划。”因此，直接用于作物种植的设施农业用地，不破坏耕地耕作层的，可以使用永久基本农田。 “基本农田”改为“永久基本农田”，这个修改不是简单的文字修改，而是理念的重大转变。这样的修改，体现了对基本农田永久保护的价值理念。《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》提出，耕地是我国最为宝贵的资源，强调“两个决不能”，已经确定的耕地红线决不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田决不能随便占用。十九大报告也明确提出，要完成生态红线、永久基本农田、城市开发边界三条控制线的划定工作。新《土地管理法》专门增加一条作为第三十五条，明确永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途。永久基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。 2020年9月21日上午，三亚市第一宗安居型商品住房项目用地完成挂牌出让，被三亚万惠开发建设有限公司以17620万元竞得。该地块位于三亚崖州湾科技城，建成的安居型商品住房限定销售价格为9500元/平方米。当天成交的三亚市第一宗安居型商品住房地块，项目用地面积为32522.95平方米，其中：零售商业用地占50%，二类居住用地占50%，该地块中的零售商业用地建筑面积的50%须自持。目前，三亚已公告挂牌出让的安居型商品住房地块共计7宗，2宗地位于三亚崖州湾科技城，限售价为9500元/㎡；2宗地位于海棠区，限售价为14100元/㎡；3宗地位于三亚市中心，限价13100元/㎡。 那三亚市区安居型商品住房项目用地的规划是怎样的？我们接下来采访的是三亚市自然资源和规划局国土空间规划编制科陈璟楠。 同期声：2020年4月份，海南省公布安居房销售相关政策后，我市迅速开启三亚市安居型商品住房试点谋划工作，2020年共谋划了11个安居型商品住房项目，面积共计约1167亩（实际面积以市政府的土地出让规划为准），其中海棠区2个项目，吉阳区4个项目，天涯区3个项目，崖州区2个项目。截至目前已完成崖州安居房一期（48.79亩）二期（19.15亩）、南田安居房（125.46亩）、人大附中（49.86亩）等7个项目共计约408.84亩土地出让工作。同时，2021年全市安居型商品住房谋划工作已在稳步推进中。 为什么大家都感觉安居型商品房都集中在了崖城或海棠湾？ 同期声：有些市民觉得选在崖城或者海棠湾建设安居房远，这是基于有部分人生活在中心城区的考虑，对于生活在崖州区和海棠区的人来说是满足他们在当地生活，就业的需要。 随着三亚市第一宗安居型商品住房项目用地顺利完成挂牌出让，意味着三亚正在加速推动安居型商品住房这项惠民政策落地，更好地解决三亚刚需群体的住房需求，让各类人才在三亚安心干事创业，助力海南自贸港建设。 民生问题无小事，这里是正在为您直播的《政策e解读》节目。我是主持人雪娇,本节目播出时间是每周五下午2:00-3:00，重播时间是每周六下午2:00-3:00。我们将通过电波搭建为民排忧解难、推进政务公开，成为“老百姓发声的地方”。你有什么诉求可以发送微信到我们的微信公众平台“三亚广电天涯之声”，我们将第一时间为您解答。 今天节目就到这里了，感谢大家收听，我们下期节目再见! （记者：雪娇、韩立勇、吴莉莉） (责任编辑：) |